Hoe komt de WOZ-waarde van uw woning tot stand?

De gemeente bepaalt elk jaar wat de woz-waarde van uw eigen woning is. Daarbij wordt uitgegaan van de waarde in het economisch verkeer. Dat is een ruim begrip. De definitie ervan geeft meer duidelijkheid:

“de prijs die een redelijk handelende verkoper en een redelijk handelende koper na een zorgvuldige voorbereiding zouden overeenkomen bij een veronderstelde verkoop.”
Belangrijk daarbij is dat geen rekening gehouden dient te worden met het feit dat de woning bijvoorbeeld verhuurd is. Ook het feit dat sprake is van erfpacht dient niet meegenomen te worden in de waardering van de woning.  De waarde van de woning wordt dus vastgesteld alsof u de vrije en volledige eigendom van de woning tot uw beschikking heeft.

De gemeente heeft eigen taxateurs in dienst of maakt gebruik van gespecialiseerde bedrijven die de woningen gaan bekijken. Niet alle woningen van de gemeente worden bezocht. De gemeente maakt gebruik van representatieve woningen die dan worden getaxeerd. Daarbij wordt gebruik gemaakt van marktgegevens. Welke representatieve woningen zijn rondom de waardepeildatum verkocht. De aldus tot stand gekomen waarde wordt gebruikt om de waarden van de overige woningen die van hetzelfde type zijn, daarvan af te leiden.

Modelmatige woz-waarde

De vaststelling gebeurt vaak op een geautomatiseerde wijze, waarbij modelmatig de waarde wordt vastgesteld.  Daarbij wordt vrijwel altijd gebruik gemaakt van de vergelijkingsmethode. De verkochte woningen zijn bekend bij het kadaster en de gemeente kijkt in de registratie van het kadaster welke woningen er rondom de waardepeildatum zijn verkocht. Het op deze wijze vergelijken van uw pand met beschikbare verkochte woningen vormt de modelmatige waardebepaling.

Fouten in de woz-waarde.

Omdat de gemeente veelvuldig gebruik maakt van deze modelmatige woz-waarde bepaling, is het logisch dat er ook veel fouten gemaakt worden. Zo kan bijvoorbeeld een vergelijkingspand volgens het kadaster vlak na de waardepeildatum geleverd zijn (via de leveringsakte bij de notaris) maar kan het misschien al wel een jaar daarvoor verkocht zijn (via de koopakte van de makelaar). Die gegevens weet de gemeente niet.
Ook kan de gemeente de inhoud in de vergelijking verkeerd interpreteren, bijvoorbeeld omdat het vergelijkingspand wel een uitbouw heeft en uw woning niet.
En ook de ligging kan een belangrijke rol spelen. Een identieke woning met een vrij uitzicht over de weilanden is meer waard dan dezelfde woning met uitzicht op een fabriek. Dat is in het kadaster en aan de koopprijs niet af te lezen.
De objectieve kenmerken van een woning zijn daarom van groot belang bij de bepaling of woningen goed met elkaar te vergelijken zijn. De meest gebruikte objectieve kenmerken zijn: woningtype, grootte van de woning, bouwjaar, ligging, kaveloppervlakte en onderhoudstoestand.

Te hoge woz-waarde

Uit het bovenstaande kan worden geconcludeerd dat fouten in de bepaling van de woz-waarde niet ondenkbeeldig zijn. De gehanteerde methode werkt dit in de hand. Maar niet altijd is de woz-waarde te hoog. Het komt ook voor dat de woz-waarde te laag is vastgesteld. Dan adviseer ik u om geen bezwaar te maken. Het heeft geen zin om bezwaar aan te tekenen tegen een te laag vastgestelde waarde indien dit slechts alleen als onderbouwing kent dat het gaat om fiscale redenen. Een ander belang dan fiscale redenen zou derhalve dus mogelijkerwijs wel tot aanpassing van de te lage waarde kunnen leiden.
Is de WOZ-waarde te hoog. Dan adviseer ik u zeker om bezwaar te maken.

07-12-2013
`